06.12.2016
Spółdzielnie mogą podwoić liczbę budowanych mieszkań lokatorskich
Czas budować mieszkania
Rada Nadzorcza Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP poparła
w uchwale z 24 października br. rządowy program „Mieszkanie plus". Wyraziła również oczekiwanie, iż przyczyni się on także do rozwoju spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Członkiem, założycielem Związku Rewizyjnego jest Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa.
Podstawowym problemem, z którym spotyka się polskie mieszkalnictwo, jest deficyt mieszkaniowy, stanowiący różnicę między liczbą zamieszkałych mieszkań, a liczbą gospodarstw domowych. Sięga on około 2 milionów, w tym około 1,1 miliona w miastach. Kolejną istotną kwestię stanowi problem związany z niedostateczną dostępnością lokali, rozumianą, jako możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe.
Niskie dochody społeczeństwa i wysokie koszty budowy, czy też zbyt wygórowane ceny nowych mieszkań, powodują, że jedynie niewielka część społeczeństwa może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na wolnym rynku. Równocześnie, w okresach zwiększonego popytu na mieszkania (powstającego przykładowo w związku ze zmniejszeniem oprocentowania kredytów hipotecznych, czy też z poprawą sytuacji na rynku pracy) można zaobserwować gwałtowny wzrost cen mieszkań - co miało miejsce np. w latach 2006 - 2008. A więc nawet w latach prosperity problem nie został rozwiązany, przy dominacji rynku mieszkaniowego przez budownictwo deweloperskie.
Podkreślmy - brakuje nam około 2 milionów mieszkań. Odpowiedzią na tak fatalny stan mieszkalnictwa powinna być solidna, stabilna i konsekwentna polityka mieszkaniowa państwa.
W ocenie Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP pilna stała się potrzeba uwzględnienia i wykorzystania w ramach rządowego programu „Mieszkanie plus" potencjału spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego. Z uwagi na szczególny charakter oraz rolę spółdzielni mieszkaniowych, przy jednoczesnym zapewnieniu odpowiednich zmian w prawie, powinno ono odegrać kluczową rolę w zabezpieczeniu potrzeb mniej zamożnych warstw społeczeństwa.
Niezbędne są rozwiązania systemowe umożliwiające spółdzielniom mieszkaniowym równoprawny dostęp do środków budżetowych przeznaczanych na ten cel, a także ułatwienia
w pozyskaniu terenów i ich zagospodarowaniu. Związek Rewizyjny wyraża uznanie dla inicjatywy rządu wyrażonej w uchwale Rady Ministrów z dnia 27 września 2016 r. w sprawie przyjęcia „Narodowego Programu Mieszkaniowego", w której wskazano, iż: Przewidziano również wsparcie budownictwa społecznych mieszkań czynszowych, budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe (...) i że dodatkowo, spółki gminne oraz spółdzielnie mieszkaniowe
i towarzystwa budownictwa społecznego, będą mogły ubiegać się o preferencyjne kredyty
w Banku Gospodarstwa Krajowego - z dopłatą budżetową - na budowę społecznych mieszkań czynszowych lub spółdzielczych lokatorskich. W tym przypadku czynsz nie będzie wyższy niż
5 proc. wartości odtworzeniowej. Założono rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w segmencie dostępnych mieszkań. Przygotowana zostanie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wobec tego Związek Rewizyjny wyraził oczekiwanie, iż rządowy program „Mieszkanie plus" przyczyni się do rozwoju spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jako alternatywnej oferty, pełniącej szczególną rolę społeczną w procesie redukcji deficytu mieszkań na rynku.
Związek chce sięgnąć też do potencjału samych spółdzielni. Dlatego w połowie października br. do 3639 spółdzielni mieszkaniowych działających w kraju rozesłana została ankieta, w której zawarte było pytanie, czy spółdzielnie chcą na swoim terenie inicjować budowę mieszkań lokatorskich i jakie posiadają zasoby terenów pod budowę. Z ogólnych szacunków wynika, że spółdzielnie dysponują gruntem, na którym można zbudować nawet
40 tys. mieszkań.
Drugim ogniwem tego projektu jest konsorcjum finansowe, które chciałoby pomóc spółdzielniom w pozyskiwaniu środków na inwestycje. - Związek zaangażował się
w poszukiwanie podmiotów, które ułatwiłyby kredytowanie budowy mieszkań lokatorskich - mówi prezes, dr Jerzy Jankowski. - Czekamy zwłaszcza na propozycje ze strony banków spółdzielczych i SKOK. Znane już są przykłady dobrej współpracy pomiędzy tymi branżami spółdzielczymi, choćby w Szczecinie, gdzie Spółdzielnia Mieszkaniowa „Dąb" korzysta
z kredytów udzielanych przez Gospodarczy Bank Spółdzielczy w Barlinku oraz Poznański Bank Spółdzielczy. Naszym partnerem może się stać również spółdzielczość spożywców, która jest zainteresowana pozyskaniem pomieszczeń na handel w budynkach spółdzielni mieszkaniowych. Po podsumowaniu wyników ankiet zwrócimy się do Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Spożywców „Społem" z konkretnymi propozycjami. A zatem projekt ten może rozwiązywać i inne problemy spółdzielcze.
Spółdzielcy są zainteresowani pomocą państwa w postaci dostępu do gruntów państwowych, nadających się pod budowę mieszkań. Zakłada się, że program ten mógłby ruszyć bez finansowego wsparcia rządu i od samych przyszłych lokatorów zależeć będzie czy po 30 latach spółdzielnie przejdą na ich własność po spłacie kredytu. Spółdzielcy zamierzają rozmawiać w tej sprawie z resortem infrastruktury i budownictwa.
Oferta spółdzielców jest bardzo atrakcyjna dla władz, może bowiem podwoić efekty programu mieszkaniowego. Spółdzielczość z kolei może reaktywować działalność inwestycyjną i wykorzystać swoje siły. W rezultacie rodziny, których nie jest stać na mieszkanie za kredyt komercyjny, mogą uzyskać lokal za przystępną cenę.
Mieczysław Wodzicki
Ps. Autor jest redaktorem naczelnym dwutygodnika „KURIER SPÓŁDZIELCZY”
29.11.2016
Z kraju
TYLKO BOGACI, WYRZUCANI NA BRUK
Ministerstwo Infrastruktury ma pomysł by nadać eksmisji bardziej ludzką twarz. By dać mieszkanie komunalne eksmitowanym i biednym, proponuje zabrać je bogatym.
Eksmisja to bardzo trudny i drażliwy temat. Nikt nie powinien trafić na bruk ani pozostawać bezdomnym. A już na pewno nie powinno to dotyczyć rodzin z dziećmi, ludzi ciężko chorych i w podeszłym wieku. To jasne i oczywiste.
Ale nie może być tak, że właściciel boi się wynająć mieszkania, bo wie, że jak trafi mu się najemca cwaniak, to może u niego mieszkać latami, nie płacąc ani złotówki.
Pozbycie się takiego lokatora to bardzo przykre przedsięwzięcie.
Znalezienie zadawalającego rozwiązania nie jest łatwe. Obecne przepisy kładą mocny nacisk na ochronę eksmitowanych, ale niezbyt umiejętnie i nie zawsze sprawiedliwie, na co zwracał wielokrotnie uwagę rzecznik praw obywatelskich.
Jest więc w ustawie o ochronie praw lokatorów długa lista osób, którym sąd w wyroku eksmisyjnym musi przyznać prawo do lokalu socjalnego. Są na niej: ciężarne, rodziny
z dziećmi, chorzy i emeryci. W ich przypadku nie bada się stopnia zamożności, oraz tego czy stać ich na lokal na wolnym rynku, czy nie. Prawo do mieszkania dostają z automatu.
Ale lokatorzy z mieszkań należących do służb mundurowych już tyle szczęścia nie mają. Ich można wyrzucić bez względu na posiadanie wieku, chorobę czy emeryturę.
Do nich stosuje się bowiem przepisy administracyjne, a nie cywilne (tj. ustawę o ochronie praw lokatorów). A przepisy administracyjne nie cackają się z ludźmi. Kilka lat temu głośny był przypadek chorego na nowotwór lokatora z mieszkania wojskowego. Nikt nie czekał aż spokojnie umrze, został eksmitowany na bruk, a że był chory, trafił do szpitala i tam zmarł.
Dzięki temu drastycznemu przypadkowi objęto ochroną z ustawy o ochronie praw lokatorów najemców mieszkań wojskowych. Dalej jednak nie mogą liczyć na nią osoby mieszkające
w lokalach innych służb mundurowych.
Ale jest szansa na częściową zmianę. Ministerstwo Infrastruktury, przygotowało projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Proponuje w niej by każdorazowo sąd ustalał, czy danej osobie należy się prawo do lokalu socjalnego, czy nie. Nie będzie miało przy tym znaczenia, czy chodzi o lokatora (z wyjątkiem tych z mieszkań służb mundurowych) czy o właściciela. Zniknie więc z przepisów lista osób, którym lokal socjalny przysługiwał
z automatu.
Samo jednak przyznanie prawa do lokalu socjalnego to zdecydowanie za mało. Gmina musi jeszcze znaleźć mieszkanie dla eksmitowanego. A tych nie ma. Co też stanowi swoisty paradoks.
Samorządy są przecież potentatem mieszkaniowym na rynku, posiadając jeden
z największych zasobów mieszkaniowych w kraju. Pustych mieszkań nie mają jednak za dużo.
Problem bierze się stąd, że gdy dana osoba zamieszka w lokalu komunalnym, to już
w nim zostaje. Wprawdzie takich lokali się nie dziedziczy, ale i tak przechodzą z pokolenia na pokolenie. I chociaż z założenia mieszkania komunalne przeznaczone są dla mniej zamożnych mieszkańców gmin , w praktyce nie ma to żadnego znaczenia, a umowy najmu zawiera się na czas nieokreślony.
Kodeks cywilny daje prawo rodzinie zmarłego najemcy wstąpienia w stosunek najmu, a jak gmina powie „nie”, mają ją do tego przymusić w sądzie.
Pomysłem Ministerstwa Infrastruktury na to jest, by umowy najmu lokali komunalnych były zawierane tylko na pięć lat. Po tym okresie będzie się sprawdzać, czy najemcy i jego rodzinie poprawiła się sytuacja finansowa. Jeżeli będą dobrze sytuowani, nie przedłuży się im najmu.
W ten sposób bogaci mają zwolnić lokale biedniejszym.
Czy to się uda ?
Należy wątpić. Już raz w minionym dziesięcioleciu podobny projekt był forsowany przez Ministerstwo pod rządami Platformy Obywatelskiej. Projekt utknął w uzgodnieniach międzyresortowych, ponieważ rządzący przestraszyli się utraty rzesz wyborców.
Niemniej losy projektu będziemy śledzić z uwagą.
Renata Krupa – Dąbrowska
Ps. Tekst stanowi skrócony przedruk artykułu autorki.
25.10.2016r.
LOKATORSKIE WRACAJĄ DO ŁASK
Mieszkania lokatorskie przestaną być reliktem komunizmu. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa próbuje je wskrzesić w ramach programu Mieszkanie +.
Wielokrotnie spółdzielnie, których 3,6 tys. funkcjonuje dziś w całym kraju, zwracały się do nas, by umożliwić im budowę mieszkań. Dziś robią to tylko sporadycznie i budują wyłącznie lokale na własność - tłumaczy Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury
i budownictwa.
Wynika to z tego - zdaniem wiceministra - że brakuje odpowiednich przepisów oraz tanich kredytów mieszkaniowych dla spółdzielni. Stąd nasza propozycja.
-Od spółdzielni będzie jednak zależało, czy będą chciały z nich skorzystać - wyjaśnia
Kazimierz Smoliński.
Kredyt i bez wykupu
Ministerstwo Infrastruktury przygotowało więc dwa projekty zmian w tej sprawie. Chodzi o ustawy o: spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
- Dzięki tym propozycjom Bank Gospodarstwa Krajowego będzie udzielał spółdzielniom nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych - mówi wiceminister.
Co ciekawe, projekty się nawzajem wykluczają. Ten zmieniający ustawę spółdzielczą przewiduje, że spółdzielnie samodzielnie będą mogły podjąć decyzję, kiedy swoim członkom mogą zaproponować wykup mieszkań na własność.
Natomiast projekt dotyczący niektórych form popierania budownictwa proponuje całkowity zakaz przekształcania praw lokatorskich.
-Skoro faktycznie występuje tego typu sprzeczność, to ją wyeliminujemy - deklaruje
Smoliński. - Zależy nam na tym, by to same spółdzielnie decydowały, czy chcą przeznaczyć
mieszkania do wykupu i kiedy.
Potencjał jest, ale to za mało
Spółdzielnie mieszkaniowe podchodzą do pomysłu bardzo ostrożnie. Jego entuzjastów jest na razie niewielu.
-Na pewno spółdzielnie mają ogromny potencjał inwestycyjny, a co najważniejsze,
mnóstwo ziemi pod zabudowę, - przyznaje Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego
Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. Przez długie lata -
tłumaczy - nie był on w ogólne wykorzystany. Spółdzielnie były traktowane po macoszemu.
Kolejne rządy wolały wspierać deweloperów niż spółdzielnie.
Według niego diabeł jednak tkwi w szczegółach.
- Budowa mieszkań lokatorskich ma sens, nie tylko gdy koszty budowy można
pomniejszyć o pomoc państwa - mówi Grzegorz Abramek. - W tym celu - dodaje -
umarzano w przeszłości spółdzielniom część kredytu. Tymczasem projekt ustawy o niektórych formach budownictwa spółdzielczego tego na razie nie przewiduje.
-Na razie jest dużo pięknych haseł. Nie ma zaś żadnych konkretów - mówi wiceprezes Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej Energetyka w Warszawie, jednej
z największych w kraju - Piotr Kłodziński. - Nauczony doświadczeniem podchodzę do takich pomysłów bardzo sceptycznie. W przeszłości spółdzielnie budowały dużo mieszkań lokatorskich. Później jednak pojawiły się przepisy, które nakazywały nam darmowo przekształcać te prawa - przypomina prezes Kłodziński. _ lokatorzy uwłaszczali się więc za marne grosze, a spółdzielnie straciły grube miliardy. Obawiam się więc za jakiś czas powtórki
z historii.
Gdzie ta pomoc
Natomiast wielkim entuzjastą tego pomysłu jest Michał Tokłowicz, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
- Chętnie będę budował mieszkania lokatorskie - deklaruje prezes Tokłowicz. - Wiele osób nie stać na kredyt mieszkaniowy i zakup lokalu u dewelopera. Sądzą, że klientów nie będzie nam brakowało. - Przed laty lokator wnosił wkład mieszkaniowy, który pokrywał 10 proc. kosztów budowy, teraz, sądzę, byłoby to 20 proc. - mówi Michał Tokłowicz.
Jego zdaniem błędem było wprowadzenie do obecnych przepisów zasady, że jak wygasa prawo lokatorskie, bo np. ktoś umiera, to szuka się chętnego już nie na mieszkanie lokatorskie, ale na odrębną własność.
Renata Krupa – Dąbrowska
--------------------------------
Nic dodać, nic ująć. Wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe, w tym i nasza - posiadające potencjał inwestycyjny w postaci wolnych terenów budowlanych i kadry inwestycyjne, czekają na zapowiadane rozwiązania. Wszak budowa nowych mieszkań i poszerzanie bazy członkowskiej to podstawa dalszego rozwoju każdej spółdzielni, do którego powinny dążyć wszystkie jej organy zarządzające.
Zarząd ŻSM
Ps. W tekście wykorzystaliśmy materiały autorki, z artykułu w dzienniku „Rzeczpospolita".
01.11.2016
CO NALEŻY WIEDZIEĆ O PRZEGLĄDACH
TECHNICZNYCH BUDYNKÓW ?
Polskie prawo stawia przed właścicielem i zarządcą nieruchomości szereg wymogów – między innymi obowiązek poddania budynku okresowym przeglądem
i kontrolom stanu technicznego. Na czym one polegają, jakie elementy nieruchomości obejmują, jak często należy je przeprowadzać ?.
Najważniejszym dokumentem określającym obowiązki zarządcy lub właściciela nieruchomości jest Prawo Budowlane. Szczegółowo definiuje ono poszczególne rodzaje nieruchomości podlegające uregulowaniom prawnym oraz obowiązki różnych podmiotów
w zakresie zarządzania danymi budynkami.
Przeglądy techniczne nieruchomości podzielono na kilka rodzajów. Co najmniej raz na dwanaście miesięcy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien wykonać kontrolę, która pozwoli sprawdzić stan techniczny budynku.
Polega ona na przeglądzie elementów budynku oraz instalacji, które są podatne na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych oraz normalnych skutków użytkowania nieruchomości. W trakcie kontroli sprawdza się również urządzenia, których zadaniem jest ochrona środowiska oraz instalacje gazowe, przewody kominowe i wentylację. Szczegóły tego co powinna objąć kontrola stanu technicznego budynku precyzuje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. – w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r., nr 74 poz. 836).
W ust. 2 paragrafu 5 tego dokumentu czytamy, że należy dokładnie sprawdzić stan techniczny „zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (....), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich
i pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej”.
Dodatkowo ustawodawca rozszerza obowiązki właściciela lub zarządcy nieruchomości o kontrolę „urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, elementy instalacji kanalizacyjnych odprowadzających ścieki z budynku oraz przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku”.
Zgodnie z przepisami nie ma wymogu aby odstęp pomiędzy kolejnymi kontrolami wynosił dokładnie 365 dni – przegląd musi się odbywać conajmniej raz w danym roku kalendarzowym. Nie ma również obowiązku corocznego sprawdzania stanu instalacji elektrycznej.
Tabela 1 Pomiary i przeglądy instalacji elektrycznej. /Zestawienie obowiązkowych kontroli sprzętu, urządzeń, instalacji i obiektów budowlanych wymaganych przepisami Prawa budowlanego/.
Lp | Rodzaj pomiaru, przeglądu | Termin kontroli | |
1 | Pomiary ochrony przeciw porażeniowej | Raz na 5 lat | W trudnych warunkach środowiskowych wskazane co roku (ustalane indywidualnie przez osobę z uprawnieniami dozorowymi) |
2 | Badanie wyłącznika różnicowoprądowego | Raz na 5 lat | |
3 | Pomiary rezystancji izolacji | Raz na 5 lat | |
4 | Pomiary instalacji odgromowej | Raz na 5 lat | |
5 | Pomiary rezystancji izolacji | Raz na rok | Budynki użyteczności publicznej (kina, teatry, szkoły, przedszkola, szpitale) w których może przebywać więcej niż 50 osób (poza stałymi użytkownikami) |
6 | Pomiar natężenia oświetlenia awaryjnego | Raz na 5 lat | |
7 | Przegląd rozdzielni głównej SN | Wg instrukcji eksploatacji, ale minimum raz na 5 lat | |
8 | Przegląd rozdzielni głównej NN | Wg instrukcji, ale minimum raz na 5 lat | |
9 | Przegląd rozdzielni zasilających | Raz na 5 lat | |
10 | Przegląd transformatorów | Wg instrukcji eksploatacji, ale minimum raz na 5 lat | |
11 | Przegląd agregatu prądotwórczego | Wg DTR, ale nie rzadziej niz raz w roku |
Ustawodawca nie określił jakie elementy budynku wchodzą w skład „instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska” /Prawo budowlane, art 62 ust 1 pkt 7 lit b – Dz. U. z 1974 r. nr 89 poz. 414).
Jednak jak wynika z opinii Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, są to elementy budynku, które zmniejszają negatywne skutki użytkowania nieruchomości na otaczające je środowisko i ludzi.
Należy więc przyjąć, że możemy do nich zaliczyć instalacje służące do gromadzenia lub czyszczenia ścieków, gromadzenia odpadów stałych czy elementy wygłuszające i filtrujące oraz te mogące wytwarzać pole elektromagnetyczne. Urząd podkreśla również, że istnieje norma PN-M.34507;2002. Instalacja gazowo - kontrola okresowa, która szczegółowo określa procedurę kontroli instalacji gazowej w odniesieniu do poszczególnych typów budynków,
w tym również tych mieszkalnych.
Tabela 2 Urządzenia i instalacje podlegające kontroli UDT – wg zapisów w Książce Rewizyjnej urządzenia. /Badania instalacji gazowych/
1 | Szczelność instalacji gazowej wewnętrznej | Raz w roku |
2 | Przegląd kotłowni gazowej | „ |
3 | Przegląd stacji redukcyjnej gazu ziemnego | „ |
4 | Przegląd doprowadzania gazu ziemnego do budynku | „ |
5 | Kontrola systemu wykrywania gazu | „ |
Rzadziej, bo raz na pięć lat powinna być przeprowadzana kontrola stanu technicznego budynku ze sprawdzeniem jego użyteczności oraz estetyki obiektu i otoczenia. W odróżnieniu od przeglądu budowlanego wykonywanego co roku, ta kontrola powinna obejmować także instalację elektryczną i piorunochronną. Podczas badania dokonuje się przeglądu sprzętu, zabezpieczeń, ochrony przed porażeniami, uziemienia i izolacji przewodów.
Tekst redakcyjny miesięcznika
„Administrator”
11.10.2016r.
DZIEDZICZENIE SPÓŁDZIELCZEGO MIESZKANIA
Pytanie: Czy po śmierci właściciela mieszkanie zawsze przypadnie rodzinie? – jest istotnym. Rodzina ma duże szanse na to, żeby przejąć takie mieszkanie i dalej w nim mieszkać. Wszystko zależy od tego czy lokal był własnością zmarłego.
Jak wiadomo w spółdzielczych budynkach znajdują się mieszkania, do których ich użytkownicy posiadają różne prawa. Są to; spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze prawo własnościowe oraz prawo odrębnej własności lokalu, który został wyodrębniony z własności spółdzielni.
Zgodnie z prawem zapisanym w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dziedziczeniu podlegają lokale objęte prawami własności (własnościowe i z prawem odrębnej własności).
Mieszkanie ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu nie podlega dziedziczeniu. Dziedziczy się jedynie opłacony wkład. Po śmierci lokatora o mieszkanie mogą się ubiegać najbliżsi – współmałżonek, dzieci i inni bliscy. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu. Jeżeli wdowa, wdowiec nie są członkami spółdzielni, muszą w ciągu roku złożyć deklarację członkowską oraz dołączyć do niej akt zgonu współmałżonka i akt małżeństwa. Jeśli tego nie zrobią spółdzielnia ma obowiązek poczekać przez kolejne pół roku i wskazać nowy termin na dopełnienie formalności. Jeśli wdowa lub wdowiec nie zmieszczą się i w tym czasie, władze spółdzielni mogą podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa do lokalu i nakazać wyprowadzkę.
Po śmierci członka spółdzielni poza współmałżonkiem w dalszej kolejności
o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i przyjęcie do spółdzielni mogą się starać:
● zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki, itd.)
● wstępni (rodzice, dziadkowie, itd.)
● rodzeństwo, dzieci rodzeństwa
● osoba przysposabjająca i przysposobiona
● osoba która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu
Wkład w spółdzielni mieszkaniowej
Wkład wniesiony do spółdzielni jest dziedziczny na zasadach ogólnych. Dlatego warto za życia postarać się o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.
Aby to zrobić, należy złożyć pisemny wniosek w spółdzielni, która ma obowiązek zawrzeć w lokatorem notarialną umowę przeniesienia własności w ciągu pół roku.
Termin ten może się przeciągnąć, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny.
(w ŻSM problem ten nie występuje, gdyż wszystkie nieruchomości spółdzielcze są
w wieczystym użytkowaniu od gminy Żyrardów).
Kto dziedziczy mieszkanie
Gdy zmarły użytkownik był właścicielem mieszkania i nie sporządził testamentu, wtedy lokal podlega ustawowym zasadom dziedziczenia opisanym w kodeksie cywilnym.
● W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek spadkodawcy. Otrzymują spadek
w równych częściach, ale część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
● Jeśli małżonek spadkodawcy nie żyje w chwili jego śmierci , całość majątku w równych częściach przechodzi na dzieci.
● Jeśli dziecko spadkodawcy nie żyje w chwili otwarcia spadku (po jego śmierci), to udział spadkowy, który by mu przypadał, gdyby żyło przechodzi na jego dzieci lub kolejno na dalszych zstępnych (wnuki, prawnuki, itd.).
● Jeśli zmarły nie miał dzieci, spadek dziedziczą jego współmałżonek i rodzice. Jeśli spadkobierca nie miał dzieci ani małżonka, cały spadek otrzymują po połowie rodzice.
● Jeśli jedno z rodziców zmarłego nie dożyje otwarcia spadku, do dziedziczenia wchodzi rodzeństwo, które dziedziczy w częściach równych (a jeśli brat lub siostra nie żyją, spadek przechodzi na zstępnych, czyli na ich dzieci, wnuki, itp.).
● Jeśli zmarły nigdy nie miał dzieci, jego rodzice nie żyją, nie ma też rodzeństwa i dzieci tego rodzeństwa, to cały spadek przypada małżonkowi.
● Jeśli zmarły był samotny (brak zstępnych, małżonka, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa), spadek dziedziczą jego dziadkowie (o ile żyją) w równych częściach.
● Jeżeli nie żyje małżonek spadkodawcy i jego krewni powołani do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada pasierbom.
● Jeżeli zaś nie ma nikogo z rodziny, kto mógłby przyjąć spadek, przechodzi on na gminę ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Jeśli ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy w Polsce nie da się ustalić albo ostatnie miejsce jego zamieszkania znajduje się za granicą spadek przypada skarbowi państwa jako spadkobiercy ustawowemu.
Lokal zapisany w testamencie.
Przedstawioną kolejność prawa spadkowego do lokalu może zmienić testament,
w którym właściciel lokalu zgodnie z prawem może uwzględnić, kogo zechce – przyjaciółkę, wnuka czy fundację charytatywną.
Testament może zawierać wolę tylko jednego spadkodawcy nawet gdy mieszkanie jest wspólną własnością męża i żony. Ostatnia wola musi być spisana własnoręcznie, zawierać podpis i datę.
Można jednak wybrać się do Notariusza i sporządzić testament notarialny. Ta forma testamentu zabezpiecza przed błędami w zapisach, które mogą przesądzić o ważności dokumentu. Taki testament będzie również trudniejszy do podważenia przez spadkobierców.
Informacji, czy zmarła osoba sporządziła testament należy szukać w Notarialnym Rejestrze Testamentów.
Póki żyjemy możemy odwołać lub zmienić nasze postanowienia, sporządzając nowy testament. Obowiązuje zawsze ten z najpóźniejszą datą.
Lokal w zapisie windykacyjnym
Rozwiązanie dzięki któremu spadkodawca może wskazać że konkretna osoba nabywa określony przedmiot z chwilą otwarcia spadku, czyli jego śmierci to tzw. zapis windykacyjny. Jako przedmiot zapisu mieszkanie zostaje wówczas wyłączone z masy spadkowej. Pozostała część spadku będzie podlegała normalnemu podziałowi w ramach dziedziczenia.
Zapisu takiego można dokonać, gdy się jest jedynym właścicielem. Może on być zawarty wyłącznie w testamentach sporządzonych w formie aktu notarialnego.
Zachowek
To zgodna z przepisami część spadku, o którą mogą wystąpić do spadkobiercy bliscy zmarłego, w sytuacji gdy ten pominął ich w zapisie. Wysokość zachowku to dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który przypadłby konkretnej osobie przy dziedziczeniu ustawowym, jeśli jest ona trwale niezdolna do pracy i małoletnia.
W pozostałych przypadkach jest to połowa wartości tego udziału.
Rodzina zwolniona z podatku
Najbliższa rodzina zmarłego nie płaci podatku od spadku bez względu na jego wartość. Dotyczy to także mieszkań i zapisów windykacyjnych.
W przypadku podatku spadkowego do najbliższej rodziny zalicza się • małżonków • zstępnych (dzieci, wnuki) • wstępnych (rodziców, dziadków) • pasierbów • ojczyma • macochę oraz • rodzeństwo. Warunkiem jest jednak zgłoszenie w urzędzie skarbowym na specjalnym formularzu przekazanych składników majątku. Mamy na to sześć miesięcy.
Kiedy zapłacimy podatek
Jeśli nie dokonamy zgłoszenia, będziemy musieli zapłacić podatek, ale nie czeka nas żadna kara.
Wysokość podatku jest uzależniona od stopnia pokrewieństwa łączącego spadkobiercę ze spadkodawcą, co przekłada się na zaliczenie do jednej z grup podatkowych.
● Grupa I : małżonkowie, zstępni, wstępni, pasierbowie, zięciowie, synowe, rodzeństwo,
ojczymowie, macochy i teściowe.
● Grupa II : zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów,
małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków
i małżonkowie innych zstępnych.
● Grupa III : osoby niespokrewnione.
Podatek płaci się według specjalnej skali podatkowej (podatki wynoszą od 3 do 20 proc.). Opodatkowana jest nadwyżka ponad kwoty wolne. W pierwszej grupie podatkowej kwota wolna od podatku to 9637 zł. W drugiej – 7276 zł., w trzeciej – 4902 zł.
Zarząd ŻSM
Ps. Informacje zebrano z opracowania „Gazety Wyborczej” przygotowanego przy udziale Kancelarii Prawnej Robaszewska & Płoszka